Blog / Poradnik

Zakup projektu domu jednorodzinnego typowego to zapewne milowy krok w podjeciu decyzji o budowie. Przed zapupew warto sprawdzić czy projekt jest prosty w budowie i nie zawiera skomplikowanych wymyślnych a co za tym idzie kosztownych rozwiązań.

Przed rozpoczęciem budowy którą możesz zlecić Nam, zewnętrznej firmie lub wykonać ją samodzielnie  musisz wykonać kilka formalności.

Krótki przewodnik pomoże Wam przebrąć przez ten proces :

1. Zakup działki
Można założyć że większość Inwestorów kupują projek posiada już działkę pod budowę ale nie zawsze.
- sprawdz czy wybrana działka jest prawnie i notarjalnie własnością sprzedającego,
- sprawdz czy działka posiada księgę wieczystą i czy nie jest obciążona hipoteką na rzecz osób trzecich,
- sprawdz klasyfikacje guntu działki którą chcesz kupić 

• należy poprosić sprzedającego o aktualny wypis z rejestru gruntu z wydziału geodezji i katastru, jak również aktualny wypis z księgi wieczystej działki,
• należy sprawdzić warunki geologiczne na działce, najlepiej zlecając wyspecjalizowanej firmie wykonanie badań geotechnicznych,
• jeśli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dobrze jest przed finalizacją zakupu poprosić dotychczasowego właściciela o uzyskanie wypisu i wyrysu z tego planu dla przedmiotowej działki. Dzięki temu będziemy wcześniej wiedzieć co i na jakich zasadach wolno na działce zbudować,
• jeśli działka nie jest objęta planem miejscowym, należy wystąpić o Decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT). Na taką decyzję czeka się dość długo, ponieważ jej wydanie poprzedza sporządzenie analizy urbanistycznej przez urzędników. Jeśli sprzedający działkę nie będzie skłonny czekać z finalizacją transakcji do momentu uzyskania decyzji o WZIZT, warto rozejrzeć się czy w najbliższej okolicy powstały lub są w budowie podobne domy jednorodzinne.

2. Uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, lub wypisu i wyrysu z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

Procedury mogą różnić się w zależności od tego z jakim urzędem mają Państwo do czynienia i w jakim miejscu Polski.

Przeważnie jednak wyglądają następująco:

Mając zakupioną działkę oraz projekt z MG Projekt, macie Państwo wszelkie dane aby ubiegać się o warunki urbanistyczne dla Waszej parceli.

Jeśli teren, na którym znajduje się wasz plac obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy:

• uzyskać w lokalnym ośrodku geodezyjnym (składnica map), podkłady geodezyjne do celów opiniodawczych w skali 1:500 lub 1:1000, w dwóch egzemplarzach, pokazujące całą Waszą działkę, oraz najbliższe otoczenie, z mediami, do których będziecie przyłączać swój budynek,
• wypełnić wniosek o uzyskanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego,
• wystąpić o aktualny wypis z rejestru gruntu,
• wypełnić oświadczenie o prawie do dysponowanie gruntem, gdzie powołujecie się na numer aktu notarialnego kupna działki.

Uzyskanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego trwa maksymalnie do 30 dni. Przeważnie jest to nawet krótsze. Tak naprawdę sprowadza się do wybrania przez urzędnika wydziału geodezji (lub urbanistyki, albo architektury - w zależności od urzędu) zapisów z ogólnodostępnego planu miejscowego, dotyczących tylko Waszej działki.

Nie jest tu potrzebna żadna analiza urbanistyczna.

Jeśli teren, na którym planujecie budowę nie jest objęty planem miejscowym, należy wystąpić o Decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu dla inwestycji planowanej na Waszej działce.

Po kolei, należy:

• uzyskać w lokalnym ośrodku geodezyjnym ("składnica map"), podkłady geodezyjne do celów opiniodawczych w skali 1:500 lub 1:1000, w dwóch egzemplarzach, pokazujące całą Waszą działkę, oraz najbliższe otoczenie, z mediami, do których będziecie przyłączać swój budynek,
• wypełnić wniosek o uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu,
• wystąpić o aktualny wypis z rejestru gruntu,
• wypełnić oświadczenie o prawie do dysponowanie gruntem, gdzie powołujecie się na numer aktu notarialnego kupna działki.

We wniosku o uzyskanie decyzji o WZIZT często trzeba wrysować schematyczne planowany dom na mapę ( przy skali 1:500 - 1cm=5 m, przy skali 1:1000 - 1cm=10 m ).

Należy pamiętać aby oddalić budynek od granic sąsiadów: odległość ściany z oknem to minimum 4 m, odległość ściany bez okna to 3 m.

Jeśli Państwa działka jest wąska i ma szerokość poniżej 16 m, możecie Państwo ubiegać się o redukcję odległości ściany bez okna do granicy działki do połowy, czyli do 1,5m.

Potrzebne jest przy tym zgoda sąsiadów.

Jeśli na danym terenie jest taka zgoda, lub Wasza działka sąsiaduje z budynkiem w "ostrej linii zabudowy" tj. w granicy działki, Wasz dom również może być częściowo lub w całości postawiony w "ostrej granicy".

Dobudowywany budynek nie może jednak wykraczać poza powierzchnię ściany sąsiada (ani swą szerokością, ani wysokością).

We wniosku o uzyskanie decyzji o WZIZT trzeba także podać parametry budynku, takie jak jego powierzchnie, wysokość, kąty nachylenia połaci dachowych, ilości zużywanych mediów komunalnych, jak prąd czy woda.

Wszystkie te informacje odnajdziecie Państwo w projekcie Waszego domu.

Kilka wskazówek dla ułatwienia:

• powierzchnia zabudowy, użytkowa, całkowita, kubatura - wystarczy je spisać z projektu;
• wysokość budynku do kalenicy - można uzyskać z przekroju przez budynek z projektu, gdzie podane są rzędna wysokościowe poszczególnych części domu. Należy pamiętać, że wysokości odnoszone są do "zera" posadzki parteru, a urzędy często życzą sobie podania wysokości od poziomu ziemi do czubka dachu (należy dodać wysokość podmurówki);
• kąty nachylenia dachu - można uzyskać z rzutu dachu w projekcie;
• liczba kondygnacji - jeśli Wasz dom ma tylko parter, lub parter i poddasze użytkowe, to jest to budynek parterowy, jeśli dom ma pełne piętro zakończone stropem, a piętro nie posiada "skosów", to dom jest piętrowy;
• zapotrzebowanie na media: energia elektryczna - jest podana w projekcie na rysunku schematu rozdzielni elektrycznej (oczywiście trzeba wziąć pod uwagę własne plany co do ilości urządzeń elektrycznych w domu);
• woda użytkowa i ścieki komunalne - jeśli jest możliwość podłączenia domu do sieci wodociągowej, lub/oraz kanalizacyjnej, wówczas przewidujemy średnie zużycie wody na poziomie 0,15 m3 wody/dobę dla jednej osoby. Mnożymy tę wartość przez liczbę mieszkańców i uzyskujemy daną do wpisania we wniosek. Tak samo jest ze ściekami. Zużycie wody może być nieco większe jeśli będziemy podlewać nią ogród;
• źródło ogrzewania - wyróżniamy tu (w zależności od możliwości i preferencji):
• gaz ziemny z sieci,
• gaz płynny ze zbiornika na działce,
• olej opałowy,
• paliwo stałe (węgiel, koks, ekogroszek, pelety, drewno);
• ogrzewanie prądem elektrycznym, lub z zastosowaniem pompy ciepła;
• sposób odprowadzenia nieczystości płynnych (ścieków) i stałych (śmieci).

Jeśli jest w ulicy przy działce kanalizacja - wówczas ścieki odprowadzamy do sieci kanalizacyjnej, jeśli sieci brak, wówczas ścieki będą zbierane w szczelnym szambie i wywożone przez firmę ascenizacyjną na podstawie umowy o stałym odbiorze.

Możliwa jest także budowa przydomowej oczyszczalni ścieków ale wymaga ona:

1. Dużej działki.
2. Odpowiednich odległości od sąsiednich budynków i miejsc poboru wody.
3. Projektu, który należy przedłożyć do urzędu w formie zgłoszenia.
4. Braku sprzeciwu sąsiadów.

Jeśli chodzi o nieczystości stałe - należy potwierdzić chęć podpisania umowy z firmą ascenizacyjną na stały odbiór śmieci.

Wpływ budynku na środowisko i interesy osób trzecich

Przeważnie dom jednorodzinny służy jedynie do mieszkania, zatem w wyniku jego użytkowania nie powstają żadne niebezpieczne odpady, ani uciążliwe zanieczyszczenia gleby, wód czy powietrza.

Zatem zwykło się wpisywać, że budynek nie będzie niekorzystnie wpływał na otoczenie i sąsiedztwo, a ewentualny wpływ na otoczenie nie wykroczy swoją strefą oddziaływania poza obręb działki Inwestora.

Czasami urzędy żądają oświadczenia, że wody opadowe z dachów i powierzchni utwardzonych na działce będą rozprowadzone czy zagospodarowane na działce Inwestora i nie wykroczą poza nią - na przykład na działkę sąsiednią, czy na ulicę.

Na wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu czeka się przeważnie do 60 dni, wszystko oczywiście zależy od urzędu i urzędników, oraz od złożoności sprawy.

Na pewno mniej czasu potrzeba urbanistom na wydane decyzji o WZIZT dla działki na terenie wiejskim czy podmiejskim, niż dla działki znajdującej się na intensywnie zabudowanym terenie.

3. Spełnienie wymagań zawartych w wydanej Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania terenu lub w wypisie z planu miejscowego

Polega ono na uzyskaniu i dołączeniu do dokumentacji projektu domu wszelkich opinii i uzgodnień dla planowanej inwestycji.

Mogą to być na przykład:

• warunki techniczne przyłączenia budynku do sieci uzbrojenia (do mediów zewnętrznych): wody, prądu, gazu;
• uzyskanie wyłączenia części działki z użytkowania rolnego lub leśnego;
• uzyskanie uzgodnienia w zakresie kolizji planowanego budynku z urządzeniami melioracyjnymi;
• uzyskanie uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków;
• uzyskanie zgody na wjazd na działkę z drogi publicznej.

Zakres tych czynności zależy od konkretnej lokalizacji działki.

Trudno dokładnie określić, z którymi koniecznymi uzgodnieniami będziecie mieli Państwo do czynienia. Większość uzgodnień dokonuje się w odpowiednich referatach urzędu miasta lub gminy, albo w Starostwie Powiatowym.

Należy też zlecić miejscowemu geodecie wykonanie podkładu geodezyjnego do celów projektowych, tj. mapy geodezyjnej, z pieczęcią "Do celów projektowych".

Wymagana skala takiej mapy to: 1:500, lub 1:1000.

Mapy najczęściej zamawia się w ilości 3-4 sztuk, choć do pozwolenia na budowe potrzebna jest tak naprawdę jedna mapa.

Należy mieć na uwadze, że mapa do celów projektowych jest aktualna tylko przez 3 do 6-ciu miesięcy, potem należy ją ponownie aktualizować (przez tego samego geodetę).

Sporządzenie podkładu geodezyjnego do celów projektowych to koszt rzędu 1000-1500 zł w zależności od miejsca w Polsce.

Na tym etapie powinniście mieć Państwo wybranego projektanta adaptującego, który pomoże Wam w wypełnieniu wniosków, aby uzyskać poszczególne opinie i uzgodnienia z urzędów.

Projektantem adaptującym może być każdy uprawniony architekt lub inżynier (względnie technik z uprawnieniami tzw. ograniczonymi), który potrafi sporządzić projekt zagospodarowania terenu, oraz skompletować dokumentację budowlaną.

Kupując projekt typowy, stajecie się Państwo właścicielami projektu architektoniczno-budowlanego - części składowej projektu budowlanego, który przedkłada się do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Projekt budowlany to:

Projekt typowy + adaptacja tego projektu (wypełnienie metryczek danymi działki, Inwestora i projektanta adaptującego, oraz ewentualne naniesienie wszelkich zmian) + projekt zagospodarowania terenu z częścią graficzną i opisową + dołączone wszelkie opinie i uzgodnienia dotyczące inwestycji.

4. Wykonanie adaptacji projektu architektoniczno-budowlnanego (typowego) do postaci projektu budowlanego, oraz uzyskanie pozwolenia na budowę

Mając już "w ręku" projekt typowy, decyzję o WZIZT lub wypis z planu miejscowego, warunki techniczne i uzgodnienia i mapę do celów projektowych, kierujecie Państwo swe kroki do projektanta adaptującego, który wykona adaptację projektu do działki.

Najlepiej jest zatrudnić miejscowego projektanta, pracującego na danym terenie, znającego dokładnie wymagania Starostwa lub Urządu Miasta, gdzie będziecie się Państwo ubiegać o pozwolenie na budowę.

Projektant adaptujący wykonuje następujące czynności:

• dostosowuje projekt typowy do warunków lokalnych: klimatycznych, hydrogeologicznych, ukształtowania działki;
• nanosi na dokumentacje wszelkie zmiany i korekty, które chcecie Państwo wprowadzić, a które mogą być uznane w świetle przepisów jako "istotne";
• wykonuje projekt zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych, wraz z częścią opisową;
• uzupełnia metryczki projektu typowego o dane działki, Inwestora i projektanta adaptującego;
• dołącza komplet opinii, decyzji i uzgodnień do projektu, wcześniej uzyskanych przez Inwestora.

Najczęściej projekt zagospodarowania terenu jest wykonywany w osobnych teczkach - tomach, które razem z czterema egzemplarzami projektu typowego stanowią kompletny projekt budowlany.

W świetle przepisów projektant adaptujący przenosi jednorazowo na siebie odpowiedzialność za projekt realizowany na danej działce. Staje się autorem projektu.

Usługa adaptacji projektu do działki, czyli zmiany projektu architektoniczno-budowlanego (typowego) w projekt budowlany, przyporządkowany do konkretnej lokalizacji, kształtu działki, zaprojektowanie przyłączy wacha się cenowo w zależności od regionu Polski oraz ilości wprowadzonych zmian. 

5. Wystąpienie do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę

Mając kompletny projekt budowlany możemy występować o pozwolenie na budowę.

Należy jeszcze :

• wypełnić wniosek o wydanie pozwolenia na budowę;
• wypełnić oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem, na którym prowadzona będzie inwestycja.

Potem pozostaje nam tylko czekać na upragnioną decyzję.

Ustawowo urząd ma 60 dni na wydanie pozwolenia. Oczywiście wszystko zależy od specyfiki pracy urzędu.

Czekając na wydanie pozwolenia na budowę nie wolno nam jest podejmować żadnych prac budowlanych na działce.

Możemy jednak uporządkować i przygotować teren pod budowę. Możemy też wykorzystać ten czas na zlecenie budowy domu.

Budowę możecie państwo zleciu u nas. Oferujemy kompleksową usługę budowy z dostępnych na naszej stronie projektów. Budujemy do stanu SSO ( stan surowy otwarty ).  Jest to gotowy budynek z fundamęntami ( w cenie ) i dachem.

Dzięki Naszej szerokiej ofercie zakupu projektu domu, zleceniu budowy, obsługi adaptacji oraz doradztwa kredytowego nie musicie pańctwo tracić czasu. Wszystko jest dostępne w jednym miejscu.


6. Większość z tych formalności załatwia architek adaptujący projekt.

Współpracyjemy z dobrymi biurami projektowymi w naszym regionie ( Jasło i okolice ) którzy pomogą Ci kompleksowo przebrąć przez skąplikowany prosec formalny.
Przy zakupie u Nas projektu oraz zleceniu budowy skontaktujemy Cię z odpowiednim biurem projektowym które wszystko załatwi za Ciebie.

7. Kredyt na budowę.

Nasi doradcy kredytowi pomogą państwu z wszystkimi formalnościami oraz z wyborem i dopasowańsiem do państwa najelpszej opcji kredtowej.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, możecie Państwo wreszcie otworzyć pierwszego szampana :) - pora zaczynać przygodę z budowaniem.

Życzymy Państwu  najszybszego spełnienia marzenia o własnym pięknym domu !

Zapraszamy na nasze strony na portalach społecznościowych Fecebook i Instagram, gdzie będziecie mogli uczestniczyć w rozmaitych konkursach, zabawach i promocjach.

Proponujemy Państwu także zapisanie się do naszego newslettera, dzięki któremu będziecie Państwo na bieżąco informowani o wszelkich nowościach, nowych produktach, konkursach i promocjach.